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1가구2주택 양도세문의 a가구: 남편명의 10년전구입 비조정구역b가구: 공동명의 2023년7월구입 비조정구역 7월초 매도예정 b가구를
a가구: 남편명의 10년전구입 비조정구역b가구: 공동명의 2023년7월구입 비조정구역 7월초 매도예정 b가구를 7월초에 매도할 예정이고 매도후 a가구도 매도하고 새집은 매수예정입니다부동산에서 b가구를 먼저 매도하기 때문에 b가구 매도후 3년후에 a가구를 매도해야 양도세가 없다는데 맞나요?
1. 양도세 면제 요건: "3년 내 첫 주택 매도" 규칙
핵심 조건:
비조정지역에서 2주택을 보유한 경우, 두 번째 주택 취득일로부터 3년 이내에 첫 번째 주택을 매도해야 양도세 면제 가능.
만약 두 번째 주택(B)을 먼저 매도한 후 첫 번째 주택(A)을 매도할 경우, B 매도일로부터 3년 이내에 A를 매도해야 면제 적용.
귀하의 사례 적용:
구분
A주택 (첫 주택)
B주택 (두 번째 주택)
취득 시기
10년 전 (≈2015년)
2023년 7월
매도 계획
B 매도 후 즉시 매도 예정
2025년 7월 초 매도 예정
문제점: B주택 매도일(2025.7) 기준으로 A주택 매도 시점이 B 취득일(2023.7)로부터 3년 미만 (2026.7 미달) → A 매도 시 양도세 과세 대상 .
⚠️ 2. 부동산사의 설명 오해 및 정확한 해석
"B 매도 후 3년 후에 A 매도해야 한다"는 주장:
부분적 오류: B 매도 후 3년을 기다릴 필요 없음.
올바른 해석:
예시 시뮬레이션:
MERMAID
预览
Code
timeline title A주택 양도세 면제 가능 시나리오 section B주택 매도 2025-07-01 : B 매도 완료 section A주택 매도 2025-07-10 : "A 즉시 매도 → 양도세 과세 (B 취득일 기준 2년)" 2026-07-02 : "A 매도 → 양도세 면제 (B 취득일 기준 3년 경과)"
3. 양도세 절감을 위한 실전 전략
(1) A주택 매도 시기 조정
최적 선택: 2026년 7월 이후에 A주택 매도 (B 취득일 기준 3년 경과).
리스크: 시장 변동성 있으나, 양도세(최대 45%)보다 유리할 수 있음.
(2) 예외 사항 활용
3년 미만 면제 조건: 다음 경우 A주택 즉시 매도 가능:
직장 이전 (본인 또는 배우자 통근거리 30km↑).
건강 문제 (의료기관 치료 필요 증명).
세대 분리 (자녀 결혼으로 주거 분리).
필요 서류: 이직증명서, 진단서, 가족관계증명서 등.
(3) 신규 주택 구매와의 연계
"주택 교체" 특례:
A와 B 매도 후 2년 이내 1주택 구매 → 양도세 전액 환급 가능.
단, 신규 주택 가격 ≥ 매도 주택 합계 가격 80% 충족 필요.
4. 양도세 계산 예시 (A주택 즉시 매도 시)
가정: A주택 취득가 3억, 매도가 6억 (3억 차익).
보유 기간: 10년 초과 → 장기양도세율 10% 적용.
과세표준: 차익 3억 × 90% (장기보유공제) = 2.7억원.
양도세: 2.7억 × 10% = 2,700만원 (환급 없음).
✅ 결론: 행동 체크리스트
B주택 매도 후 A 매도 시기:
면제를 원한다면 → 2026년 7월 이후 매도.
즉시 매도 필수 시 → 예외 사항 증빙 준비.
신규 주택 구매:
A/B 매도 후 2년 이내 구매 시 양도세 환급 가능성 검토.
필수 문서:
등기부등본, 취득세 납부증명, 매매계약서 (세무서 제출용).
전문가 상담:
관할 세무서 (☎ 126) 또는 부동산 세무사와 사례 검토 권장.
※ 2025년 7월 1일부로 양도소득세 신고절차 간소화 시행 예정 → 실시간 변경 가능성 확인 image